Perguntas Frequentes - ITBI

1. O que é ITBI?
É o imposto que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis (compra e venda, cessão, compensação, permuta, adjudicação, arrematação, etc.).

Lei 3.398, de 22 de fevereiro de 1989:
Art. 1º O Imposto sobre a Transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I- a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;
II- a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III- a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

 

2.    Quando tenho que recolher o ITBI?
Toda vez que ocorrer uma transmissão onerosa, incluída nos incisos do artigo 3º da Lei 3.398/1989:

Art. 3º O imposto incidirá especificamente sobre:
I - a compra e venda;
II - a dação de pagamento;
III - a permuta;
IV - o mandato de causa própria, ou com poderes equivalentes, para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, ressalvando o caso de o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel; 
V - a arrematação, a adjudicação e a remição;
VI - as divisões de patrimônio comum ou partilha, quando for atribuído a um dos cônjuges, separado ou divorciados, valor dos bens imóveis da respectiva menção;
VII - as divisões para extinção de condomínio de bem imóvel, quando for recebida por quaisquer condomínio quota parte material cujo valor seja maior de que o de sua quota parte ideal;
VIII - o usufruto, a enfiteuse e a subenfiteuse;
IX - as rendas expressamente constituídas sobre bem imóvel;
X - a cessão de direito do arrematação ao ato adjudicatório, depois de assinado o auto de arremata-ção ou adjudicação;
XI - a cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda e de promessa de cessão;
XII - a cessão de direitos de concessão real de uso;
XIII - a cessão de direitos a usucapião;
XIV - a cessão de direitos a usufruto;
XV - a cessão de direitos a sucessão;
XVI - a cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado a venda ou alheio;
XVII - a cessão física quando houver pagamento de indenização;
XVIII - a cessão de direitos possessórios;
XIX - a promessa de transmissão de propriedade, através de compromisso devidamente quitado;
XX - a constituição de rendas sobre bens imóveis;
XXI - todos os demais atos onerosos, translativos de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e constitutivos de direitos reais sobre bens imóveis e demais cessões de direitos a eles relativos.

 

3. Quem é o responsável pelo recolhimento do ITBI?
O contribuinte do imposto é o adquirente ou o cessionário de bem imóvel  ou do direito a ele relativo (cessão, por exemplo).

 

4. Quero fazer a Atualização Cadastral do meu IPTU, tenho que recolher o ITBI?
Sim. Toda vez que se pretende a Atualização Cadastral, com base em Instrumento Particular ou Escritura (que não houver menção do recolhimento do ITBI), deverá ser comprovado o recolhimento do ITBI. Se não houver recolhido o tributo, deverá fazê-lo antes do pedido de Atualização Cadastral para que não seja penalizado com as multas relativas à fiscalização.

 

5. Qual a base de cálculo do ITBI e qual sua alíquota?
A base de cálculo do ITBI é o valor da transação (valor que consta no contrato/escritura), sendo que esta não poderá ser inferior ao valor venal do imóvel à época da transação. Sobre a base de cálculo incide a alíquota de 2,00%(dois por cento). Caso o imóvel tenha sido objeto de financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), incidirá a alíquota de 0,50%(meio por cento) sobre o valor financiado e a alíquota de 2,00%( dois por cento) sobre o valor relativo a recursos próprios (FGTS, subsídios, etc.).

 

6. Qual o valor do imóvel abrangido pelo Sistema Financeiro da Habitação?
O Sistema Financeiro da Habitação é regido pela Lei nº.; 4.380, de 21 de agosto de 1964 e a Resolução nº.: 4.537, de 24 de novembro de 2016, que determina que:
Art. 14. §7º O limite máximo do valor de avaliação dos imóveis financiados nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo e no Distrito Federal é de R$950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais).

 

7. Recolhi o ITBI à menor, como regularizar?
Deverá retificar o lançamento junto ao site da prefeitura (clicando aqui) onde fora efetuado o lançamento anterior e incluir a data e o valor pago nos campos correspondentes. O próprio sistema irá calcular os acréscimos legais.

 

 

8. Qual o prazo para recolher o ITBI?

  • Se a transmissão se der por Instrumento Público (Escritura): o pagamento deverá ser realizado no dia útil seguinte da efetivação do ato.
  • Se a transmissão se der por Instrumento Particular (Contratos Particulares): o pagamento deverá ser realizado no prazo de 10(dez) dias úteis de sua data.
  • Se a aquisição se der por Arrematação, adjudicação ou remissão: o pagamento deverá ser realizado dentro de 30(trinta) dias desses atos (hasta pública, pregão, ou deferimento judicial do pedido), antes da assinatura da respectiva carta e mesmo que essa não seja extraída.
  • Se a aquisição se der por Termo Judicial em virtude de Sentença Judicial: o pagamento deverá ser realizado dentro de 10(dez) dias contados da assinatura do termo ou do trânsito em julgado.

 

9.  O que ocorre se deixar de recolher o ITBI no prazo?
O imposto não pago no vencimento será atualizado monetariamente, de acordo com a variação de índices oficiais, da data em que é devido até o mês em que for efetuado o pagamento, acrescido de:

  • multa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor do imposto devido, quando espontaneamente recolhido pelo contribuinte; 
  • multa equivalente a 50% (cinquenta por cento), do imposto devido, quando apurado, o debito, pela fiscalização;
  • juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir do mês imediato ao do vencimento, contando-se como mês completo qualquer fração dele.

Os juros de mora incidirão sobre o valor integral do crédito tributário, assim considerado o principal acrescido de multas de qualquer natureza, atualizado monetariamente. Inscrita ou ajuizada a divida, serão devidos, também, custas, honorários e demais despesas, na forma da legislação vigente. Quando apurado, pela fiscalização, o recolhimento do imposto feito com atraso, sem a falta monetária, será o contribuinte notificado a pagá-la a razão de 50% (cinquenta por cento) do valor do imposto devido.

 

10. Quais as consequências do ITBI recolhido irregularmente ou a menor?
Comprovada, pela fiscalização a falsidades das declarações consignadas em escrituras ou instrumentos particulares de transmissão ou cessão, relativamente ao valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, o imposto ou a sua diferença serão exigidos com o acréscimo da multa de 100% (cem por cento), calculada sobre o montante do débito apurado. Respondem, solidariamente com o contribuinte, o alienante ou cessionário e, nos atos em que intervierem, os tabeliões, escreventes e demais serventuários de oficio. O débito vencido será encaminhado a Procuradoria Jurídica, para cobrança, com inscrição da divida ativa.

 

11. Quem pode e como requerer a Certidão de Não Incidência do ITBI?
A pessoa jurídica que esteja caracterizada no §2º do artigo 156 da Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

O pedido será analisado através de Processo Administrativo e deverá ser instruído com:

  • Requerimento com papel timbrado da pessoa jurídica e assinada pelo(s) representante(s) legal(is);
  • cópias autenticadas ou acompanhadas do original para conferência do documento de identidade e CPF do(a) Representante legal da pessoa jurídica que assinou o requerimento;
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência do Espelho do IPTU do imóvel;
  • comprovante original do pagamento da taxa de expediente;
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência da Última alteração do Contrato Social da empresa, consolidado; ou
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência da Última alteração do Estatuto Social e Ata de Eleição da Diretoria atual, devidamente registrada (entidades, igrejas, etc.);
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência do Comprovante de Inscrição no CNPJ;
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência dos balanços patrimonial e financeiro e balancete dos dois(02) anos anteriores à aquisição do imóvel;
  • cópia autenticada ou acompanhada do original para conferência Matrícula do imóvel atualizada, não superior a 30(trinta) dias.