Perguntas Frequentes - ITBI


01. O que é ITBI?
É o imposto que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis (compra e venda, cessão, compensação, permuta, adjudicação, arrematação, etc.).

Lei Ordinário nº 3.398, de 22 de fevereiro de 1989
Art. 1º O Imposto sobre a Transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I - a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;
II - a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

 

02. Quando tenho que recolher o ITBI?
Toda vez que ocorrer uma transmissão onerosa, incluída nos incisos do artigo 3º da Lei 3.398/1989:

Art. 3º O imposto incidirá especificamente sobre:
I - a compra e venda;
II - a dação de pagamento;
III - a permuta;
IV - o mandato de causa própria, ou com poderes equivalentes, para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, ressalvando o caso de o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel; 
V - a arrematação, a adjudicação e a remição;
VI - as divisões de patrimônio comum ou partilha, quando for atribuído a um dos cônjuges, separado ou divorciados, valor dos bens imóveis da respectiva menção;
VII - as divisões para extinção de condomínio de bem imóvel, quando for recebida por quaisquer condomínio quota parte material cujo valor seja maior de que o de sua quota parte ideal;
VIII - o usufruto, a enfiteuse e a subenfiteuse;
IX - as rendas expressamente constituídas sobre bem imóvel;
X - a cessão de direito do arrematação ao ato adjudicatório, depois de assinado o auto de arremata-ção ou adjudicação;
XI - a cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda e de promessa de cessão;
XII - a cessão de direitos de concessão real de uso;
XIII - a cessão de direitos a usucapião;
XIV - a cessão de direitos a usufruto;
XV - a cessão de direitos a sucessão;
XVI - a cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado a venda ou alheio;
XVII - a cessão física quando houver pagamento de indenização;
XVIII - a cessão de direitos possessórios;
XIX - a promessa de transmissão de propriedade, através de compromisso devidamente quitado;
XX - a constituição de rendas sobre bens imóveis;
XXI - todos os demais atos onerosos, translativos de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e constitutivos de direitos reais sobre bens imóveis e demais cessões de direitos a eles relativos.

 

03. Quem é o responsável pelo recolhimento do ITBI?
O contribuinte do imposto é o adquirente ou o cessionário de bem imóvel ou do direito a ele relativo.

 

04. Quero fazer a Atualização Cadastral do meu IPTU, tenho que recolher o ITBI?
Sim. Toda vez que se pretende a Atualização Cadastral, com base em Instrumento Particular ou Escritura Pública, deverá ser comprovado o recolhimento do ITBI. Se não houver recolhido o tributo, deverá fazê-lo antes do pedido de Atualização Cadastral para que não seja penalizado com as multas relativas à fiscalização.

 

05. Qual a base de cálculo do ITBI e qual sua alíquota?
A base de cálculo do ITBI é o valor da transação (valor que consta no contrato, escritura) ou o valor venal do imóvel, o que for maior. Sobre a base de cálculo incide a alíquota de 2,00% (dois por cento). Caso a transação esteja enquadrada no financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), incidirá a alíquota de 0,50% (meio por cento) sobre o valor financiado e a alíquota de 2,00% (dois por cento) sobre o valor relativo aos recursos próprios (valor pago à vista, FGTS, subsídios).

 

06. Como saber se a transação está enquadrada no SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?
O Sistema Financeiro da Habitação é regido pela Lei nº. 4.380 de 21 de agosto de 1964 e a Resolução nº 4.537 de 24 de novembro de 2016. Deve ser verificado o enquadramento do financiamento no contrato, ou com o gerente da instituição bancária.

 

07. Recolhi o ITBI à menor, como regularizar?
Deverá efetuar novo lançamento (opção “complementar”) no site da Prefeitura e informar o valor pago. O sistema calculará a diferença a pagar incluindo os acréscimos legais.

 

08. Qual o prazo para recolher o ITBI? 
(Artigo 11 da lei nº 3.398/1989)

  • Se a transmissão se der por Instrumento Público (Escritura): o pagamento deverá ser realizado no dia útil seguinte da efetivação do ato.
  • Se a transmissão se der por Instrumento Particular (Contratos Particulares): o pagamento deverá ser realizado no prazo de 10(dez) dias úteis de sua data.
  • Se a aquisição se der por arrematação, adjudicação ou remissão: o pagamento deverá ser realizado dentro de 30 (trinta) dias desses atos, antes da assinatura da respectiva carta e mesmo que essa não seja extraída.
  • Nas transmissões por termo judicial ou em virtude de sentença judicial, o pagamento deverá ser realizado dentro de 10 (dez) dias contados da assinatura do termo ou do trânsito em julgado da sentença.

 

09.  O que ocorre se deixar de recolher o ITBI no prazo?
O imposto não pago no vencimento será atualizado monetariamente, de acordo com a variação de índices oficiais, da data em que é devido até o mês em que for efetuado o pagamento, acrescido de:

  • multa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor do imposto devido, quando espontaneamente recolhido pelo contribuinte; 
  • multa equivalente a 50% (cinquenta por cento), do imposto devido, quando apurado, o debito, pela fiscalização;
  • juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir do mês imediato ao do vencimento, contando-se como mês completo qualquer fração dele.

Os juros de mora incidirão sobre o valor integral do crédito tributário, assim considerado o principal acrescido de multas de qualquer natureza, atualizado monetariamente. Inscrita ou ajuizada a divida, serão devidos, também, custas, honorários e demais despesas, na forma da legislação vigente. Quando apurado, pela fiscalização, o recolhimento do imposto feito com atraso, sem a falta monetária, será o contribuinte notificado a pagá-la a razão de 50% (cinquenta por cento) do valor do imposto devido.

 

10. Quais as consequências do ITBI recolhido irregularmente ou a menor?
Comprovada, pela fiscalização a falsidades das declarações consignadas em escrituras ou instrumentos particulares de transmissão ou cessão, relativamente ao valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, o imposto ou a sua diferença serão exigidos com o acréscimo da multa de 100% (cem por cento), calculada sobre o montante do débito apurado. Respondem, solidariamente com o contribuinte, o alienante ou cessionário e, nos atos em que intervierem, os tabeliões, escreventes e demais serventuários de oficio. O débito vencido será inscrito em Dívida Ativa.

 

11. Quem pode e como requerer a Certidão de Não Incidência do ITBI?
A pessoa jurídica que esteja caracterizada no §2º do artigo 156 da Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

O pedido será analisado através de Processo Administrativo  individual para cada Matrícula e deverá ser instruído com:

  • Requerimento em nome da pessoa jurídica e assinada pelo(s) representante(s) legal(is);
  • Cópias autenticadas ou acompanhadas do original para conferência do documento de identidade com CPF do(a) Representante legal da pessoa jurídica que assinou o requerimentoC
  • Comprovante original do pagamento da taxa de certidão do ano vigente;
  • Contrato Social ou Ata de Eleição da pessoa jurídica onde conste a integralização do imóvel
  • Comprovante de Inscrição no CNPJ/MF;
  • Documentação contábil e fiscal da empresa: Balanço Patrimonial e Financeiro, Balancetes e DRE dos 02 (dois) anos anteriores e 02 (dois) anos anteriores à aquisição do imóvel ou 03 (três) anos posteriores conforme Artigo 37 do CTN e Artigo 4º da Lei Municipal nº 3.398/1989;
  • Matrícula do imóvel atualizada com data de emissão até 30 (trinta) dias.